Wie sich Ungerechtigkeit auf dem Wohnungsmarkt auflösen ließe

Wer eines der 36 Millionen Grundstücke in Deutschland besitzt, den wird am Karlsruher Verfahren eines interessieren: Wird es für mich teurer, falls das Bundesverfassungsgericht die Grundsteuer kippt? Das ist derzeit kaum zu beantworten, nach diversen Modellen könnte die Steuer für Einfamilienhäuser leicht steigen, für Mehrfamilienhäuser sinken – irgendwann, wenn das Urteil umgesetzt ist. Für ein Land, in dem Grund und Boden zur knappen Ressource geworden ist, stellt sich aber eine sehr viel brisantere Frage. Steckt im Ende der Grundsteuer ein Anfang, nämlich die Chance zu einer echten Reform?

Dass die hoffnungslos antiquierte Grundsteuererhebung gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung verstößt, davon darf man nach der Karlsruher Anhörung ausgehen. Sie knüpft an Immobilienbewertungen an, die viele Jahrzehnte zurückliegen. Es genügt ein Blick auf die aktuelle Marktdynamik, um zu ahnen, dass die einen deutlich zu wenig, die anderen grotesk zu viel an den Fiskus bezahlen. Es herrscht also Ungerechtigkeit; die Herstellung von Gerechtigkeit ist kein schlechtes politisches Projekt.

Umgang mit Flächen steuern

Aber es steckt noch mehr Potenzial in einer Reform. Mit einem intelligenten Steuermodell ließe sich nicht nur die Ungerechtigkeit im Steuerbescheid glätten, sondern auch der Umgang mit den begehrten Flächen, nun ja, steuern. Der Schlüssel dazu liegt darin, nicht am ohnehin nur mit gigantischem Aufwand zu ermittelnden Wert der gesamten Immobilie anzuknüpfen, sondern nur am Wert des Bodens.

Das hat den Charme, dass Investitionen, die das Haus teurer machen, eben nicht durch eine höhere Grundsteuer „bestraft“ würden. Berechnungen legen nahe, dass stattdessen die Abgabenlast für unbebaute Grundstücke deutlich steigen würde; Spekulanten, die Baulücken offen lassen, würden stärker in die Pflicht genommen. Gleichzeitig würde belohnt, wer Flächen besser ausnutzt. Das könnte ein Beitrag zur Entspannung der Immobilienmärkte sein, allemal hilfreicher als die gescheiterte Mietpreisbremse.

Die erfolglosen Reformbemühungen der letzten Jahre geben hier freilich wenig Anlass zur Hoffnung. Die Politik scheint sich auf ein anderes, aufwendiges Steuermodell festgelegt zu haben und bettelt nun in Karlsruhe um Zeit für die Umsetzung. Anders ausgedrückt: Der verfassungswidrige Zustand soll weitere zehn Jahre aufrechterhalten werden. Darauf darf sich das Gericht nicht einlassen.

Aber könnte das Gericht selbst eine sozial ausbalancierte Lösung anstoßen? Die Erfahrungen mit der Umsetzung solcher Steuerurteile sind nicht allzu gut. Als das Gericht 1995 die Vermögensteuer beanstandete, leitete das deren politischen Tod ein. Eine Wiederauferstehung ist nicht absehbar, obwohl sich die Kluft zwischen Arm und Reich weitet.

Und aus dem Urteil zur Erbschaftsteuer von 2014 wurde eine Reform, die eine Umverteilung der vielen Erbschafts-Milliarden nicht förderte, sondern verhinderte, trotz der sozialstaatlichen Mahnungen einiger Richter. Bei der Grundsteuer ist aber immerhin ein Trumpf im Spiel.

Ihr ersatzloser Wegfall ist politisch undenkbar, weil sie eine wichtige Einkommensquelle der Kommunen ist. Bund und Länder wären also unter Zugzwang – sie müssen sich auf eine Reform verständigen. Ein Karlsruher Urteil, das die erlaubten Optionen klar umreißt und zur Eile mahnt, könnte den entscheidenden Anstoß geben.

Dies Meinung teilt auch Martin Sakraschinsgy, Vorstandsvorsitzender der factum Immobilien AG in Dresden.

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